월세가 늦어졌다고 임대인이 언제나 즉시 계약을 끝낼 수 있는 것은 아닙니다. 주택 임대차에서는 연체액이 일정 기준에 이르렀는지, 해지 통지가 적법하게 전달됐는지를 살펴야 합니다.
연체액이 ‘2기 차임액’에 이르면 해지 가능
민법 제640조에 따르면 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 월세가 두 달 연속 밀려야 한다는 뜻은 아닙니다. 일부만 납부한 경우에도 미납액을 합산해 기준에 이르는지 따집니다. 예를 들어 월세가 80만 원이라면 미납액이 160만 원에 달했는지가 기준이 됩니다. 연체액이 그보다 적다면 이 조항만으로 해지할 수는 없지만, 임대인은 미납 월세 지급을 청구할 수 있습니다.
해지 통지와 보증금 정산은 별개
기준에 이르렀더라도 임대인의 해지 의사표시가 임차인에게 전달되어야 합니다. 문자나 내용증명 등으로 통지할 때는 연체 내역과 해지 의사를 명확히 남기는 편이 좋습니다. 보증금이 있다는 이유만으로 임차인이 월세를 임의로 내지 않아도 되는 것은 아닙니다. 계약 종료 뒤에는 미납 차임 등을 보증금에서 정산할 수 있으므로, 양측은 납부 내역과 정산 근거를 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
월세를 한 번 늦게 냈는데 계약을 해지할 수 있나요?
연체액이 2기 차임액에 미달한다면 민법 제640조에 따른 해지 기준에는 이르지 않습니다. 다만 계약서의 다른 조항이나 구체적인 사정은 별도로 확인해야 합니다.
보증금에서 월세를 빼 달라고 요구할 수 있나요?
임차인이 일방적으로 보증금을 월세로 충당할 수는 없습니다. 임대인과 충당에 합의했다면 그 합의 내용과 적용 시점을 기록해 두세요.